Matteo Bizzi riposiziona…

….a noi dove ci mette? …famo a capirse!!…

Le recenti esternazioni di Matteo Bizzi,  la nascita di Bizzi Hotel e la fuoriuscita definitiva degli alberghi di Cortina, Corvara, Courmayeur, Tremiti, Portofino, Positano, Venezia e Palumbalza dal circuito Domina meritano , a beneficio di quei comproprietari che finora abbiamo definito ‘ dormienti’ una chiarificazione che speriamo possa farli uscire da questa fase che definirei addirittura letargica.

“Domina Vacanze esce dal concept multiproprietà: diventerà Bizzi Hotel”

..e I comproprietari che fine hanno fatto? Sono usciti dal “concept” .!! .. che significa? …sono stati liquidati?…neanche per sogno! …forse Matteo Bizzi pensa di scioglierli nell’acido?
Ristrutturazione “Anche a vantaggio dei pochi comproprietari utilizzatori rimasti” …ma con i soldi di chi ? ..dei non utilizzatori bidonati? …direbbero a Roma …”famo a capirse!!!! “

L’antefatto

Alla fine degli anni 90 ,Ernesto Preatoni  , in un periodo in cui il mercato della multiproprietà tira, si inventa un nuovo tipo di comproprietà alberghiera . Invece che dimessi residence vende le quote di alberghi di lusso . Ma non vende millesimi degli appartamenti come accade in genere  nelle multiproprietà piuttosto vende decimillesimi dell’intera struttura  cui viene associato solo un diritto di prenotazione per i singoli periodi/appartamenti. L’ammontare delle spese di gestione a carico dei singoli comproprietari,  quasi doppio rispetto alle altre offerte sul mercato in quel periodo è giustificato da due prerogative , una è   che si tratta di alberghi di lusso e quindi quello che paghi è più o meno un terzo di quello che pagheresti da esterno , l’altra è che se decidi di non usufruirne non paghi nulla . Si tratta del NUNP ( Non Uso Non Pago) presente solo nel circuito Domina. Questo  meccanismo permette alla Domina Vacanze Spa , dal punto di vista della gestione alberghiera di usufruire gratuitamente di molte camere e periodi che l’organizzazione fitta nuovamente ai prezzi di mercato senza la necessità di riconoscere ai compratori alcun diritto se non quello di non pagare la quota per quell’anno.  

Gli affari vanno a gonfie vele , in circa 18 anni si riesce a vendere il 70-80% dei millesimi  disponibili che poi sarebbe il 100 % del vendibile perché andare ad inizio giugno al mare o ad inizio dicembre o fine aprile in montagna risulta sicuramente poco allettante. Prendendo per esempio il solo Hotel Alaska di Cortina , vengono piazzati circa 850 millesimi (750 sulle attuali visure catastali, perché circa 100 sono venduti ma non rogitati) al prezzo di circa 60.000 euro al millesimo. Si tratta di un fiume di danaro , più di 40 milioni di euro per il solo Hotel Alaska . Non so attualmente quanto possa valere questo  albergo ma credo che questa cifra sia abbastanza lontana. Con questo fiume di danaro si mantiene tutto un apparato di venditori , tutto un ambaradan in cui non è la gestione ad essere produttiva , ma la vendita. 

La crisi 

Quando il vendibile comincia a scarseggiare i conti cominciano a non tornare . A questo punto nel 2013 l’idea geniale . Preatoni cede ad un’altra impresa ( il cui nome  è prima Geco poi Hit Hotel  ed il cui  proprietario è  di fatto Matteo Bizzi) il ramo d’azienda concernente la gestione. L’obiettivo è quello di assicurarsi un canone attivo in cambio della possibilità di gestire gli alberghi partendo da una base sicura costituita dalle quote che i singoli comproprietari devono pagare per poter utilizzare gli appartamenti che ingenuamente credono di aver acquistato ( Questa quota viene chiamata TAA Tariffa Alberghiera Agevolata).  La convinzione di aver acquistato il singolo periodo del singolo appartamento è corroborata per loro infatti  sia dal fatto che i venditori in questo modo l’avevano pubblicizzata al momento della vendita sia dal fatto che, inizialmente , esigevano solo la relativa quota di ICI prima IMU poi. 

Questa TAA si era  rivalutata negli anni in maniera sganciata dal mercato alberghiero ma commisurata su uno strano parametro riguardante il salario dei lavoratori ed era successo quindi che piuttosto che il 30%  come all’acquisto , era lievitata col tempo fino a circa l’80% del prezzo previsto per gli esterni , prezzo che in effetti sia per la crisi generalizzata del settore ( nascita delle prenotazioni on line, Booking.com , Expedia ecc) sia perché lo styling era sempre più lontano dalle iniziali 4 stelle , era invece precipitato. 

E più o meno in questa data che si  decide di mettere a  frutto e far valere una serie di astute clausole che i legali di Preatoni avevano inserito nel regolamento per blindarlo per lui da spiacevoli sorprese ma delle quali lui fino a quel momento non aveva mai abusato. In effetti non è vero che chi utilizza il NUNP è esentato dal pagare . Se ci sono spese straordinarie il comproprietario in quanto tale è comunque tenuto a pagarle . Queste spese quindi, che non hanno alcuna difficoltà ad essere deliberate, grazie ad assemblee ‘farsa   senza contraddittorio  diventano una nuova fonte di reddito per le due aziende. Infatti nelle assemblee i comproprietari assenti sono rappresentati di default, senza alcun sistema di controllo, ne di votazione ecc da un delegato che viene designato , ovviamente tra gli amici, dalla stessa assemblea. Quindi è un valzer in cui gli stessi nomi , tutti facenti capo ad un importante studio di commercialisti di Milano, si  avvicendano nelle cariche di delegato, delegato supplente ed amministratore di tutte le comproprietà del gruppo. Se si considera che tutti i lavori necessari sono appaltati sempre alla stessa ditta (Hi Tech) di cui , di fatto , la proprietà coincide con quella della Hit Hotel, si ottiene la quadratura del cerchio. Così dal 2013 i comproprietari si trovano a dover pagare oltre ad una TAA scarsamente conveniente nel caso di utilizzo, ingenti spese per interventi che spesso piuttosto che spese straordinarie sono in realtà spese di gestione perché gli alberghi diventano in realtà sempre più fatiscenti ed assimilabili a dei 3 stelle piuttosto che 4! 

La sanzione della AGCM

Tralasciamo qui tutta la fase , circoscritta nel tempo e nella platea di interessati, in cui aldilà delle utilizzazioni , le vendite venivano proposte ed effettuate al solo scopo di investimento assicurando un rendimento certo , rendimento che dopo pochissimo tempo è poi stato negato, vicenda che ha visto le  “Domina” recentemente condannate ad una pesante sanzione da parte della AGCM e soccombere all’annullamento di un contratto di acquisto. 

La situazione attuale 

Ciononostante i conti della Hit Hotel continuano a non tornare e piuttosto che pagare alla Domina Vacanze spa il canone concordato nasce tra loro un contenzioso che vede Preatoni  qualche anno fa soccombere e cedere alla Hit Hotel la proprietà dei millesimi ancora in sua mano.  La Domina Vacanze , inoltre , risulta avere un debito nei confronti di tutte le comproprietà perché , anche forse per il fatto di non aver potuto riscuotere i canoni che si aspettava , non paga alle comproprietà le quote per spese straordinarie  dovute per suoi millesimi , in media circa 250 , cioè un quarto del totale per ogni opera deliberata, accumulando centinaia di migliaia di euro di debito nei confronti delle comproprietà in tutte le strutture. 

Quindi di fatto Matteo Bizzi rileva della Domina Vacanze Spa , attivi ( le rimanenti quote di millesimi invenduti ed invendibili) e passivi ( il debito che Domina ha nei confronti delle comproprietà) . 

Ernesto Preatoni  conserva per se solo alcune strutture ( Sharm, Stelvio, Zagarella e Borgo Ulivi) , quella che ora, gestita dal figlio ,  è l’unica vera Domina. Sì perché la recente sentenza cui fa cenno Matteo Bizzi nell’intervista non è altro che la chiusura dell’ultima parte di contenzioso che riguardava l’utilizzo del marchio Domina che Preatoni non ha mai ceduto ma che Bizzi pretendeva di usare. Ecco perché ora nasce Bizzi Hotel. Non mi consta ci sia nulla di nuovo tranne la ormai dichiarata avversione di Bizzi per il sistema della comproprietà nella quale non crede considerando i comproprietari non galline dalle uova d’oro come era stato per Preatoni ma pollastri da spennare. 

In un recente articolo , pubblicato su Sole 24 Ore, Matteo Bizzi , senza dirlo chiaramente perché sa che direbbe il falso, vorrebbe far credere  all’ingresso di capitali freschi che possano consentire una serie di investimenti …ma tra questi per prima cosa dovrebbe esserci quello principale: liquidare i comproprietari che detengono il 70/80% della proprietà o venire a patti con loro prospettando una strategia che contempli gli interessi di entrambi . Invece lui spera che,  rendendo sempre più insostenibile la situazione tra TAA spropositata e spese straordinarie elevate , possa riuscire liberarsi di loro, impossessandosi di fatto dell’intero patrimonio. A testimonianza di ciò l’offerta che ha esplicitamente fatto ai comproprietari dell’Hotel Miramonti di Corvara e che probabilmente si appresta a fare anche nelle altre comproprietà.

L’attività della ATM

Abbiamo diversi procedimenti civili in corso per ottenere il ripristino della trasparenza, sia nelle procedure di convocazione ed espletamento delle assemblee, chiedendo che le stesse vengano tenute con il voto dei comproprietari e non con quello di un solo soggetto (il c.d. primo delegato) per effetto di una norma contenuta nel regolamento, confezionato ad arte per tale scopo, sia nella messa a conoscenza di tutti gli aventi diritto dei reali rendiconti patrimoniali delle comproprietà soprattutto per quanto concerne la pesante  situazione debitoria della attuale Bizzi Hotel nei confronti delle comproprietà, pari ad oltre un milione di euro per il solo Hotel Alaska. 

Ma abbiamo bisogno della partecipazione di tutti, anche di coloro che , facendosi abbindolare dalle chiacchiere di Bizzi credono ingenuamente in una rivalutazione del precedente investimento e sono pronti a buttare nel pozzo altro danaro. Bizzi lo ha detto chiaramente nell’articolo: lui non crede nel futuro di questa formula , vuole solo diventare il padrone assoluto di tutto, come ora vuol far già credere di essere….con quale fine? Lascio ai più smaliziati intuirlo …