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La vicenda Bizzi Hotel – comproprietari dell’Hotel Alaska

Dall’ordinanza cautelare alla sentenza definitiva del 27 febbraio 2026

La lunga controversia tra Bizzi Hotel S.p.A. e diversi comproprietari dell’Hotel Alaska si è finalmente conclusa con la sentenza del Tribunale di Belluno del 27 febbraio 2026, emessa dal giudice dott. Beniamino Margiotta. La decisione chiude un contenzioso iniziato nel 2024 e segnato da provvedimenti contrastanti, che la società aveva utilizzato in modo selettivo, creando confusione tra i multiproprietari.

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1. L’origine del conflitto

Il nodo della vicenda riguarda la tariffa alberghiera agevolata prevista per i comproprietari del Residence Alaska.
Bizzi Hotel sosteneva di poter negare la tariffa agevolata ai comproprietari morosi, basandosi su una clausola inserita nel contratto di gestione modificato nel 2019.

I comproprietari contestavano questa posizione, affermando che:

• il loro diritto nasce dal regolamento della comproprietà,
• il regolamento non prevede alcuna sanzione come la perdita della tariffa agevolata,
• il contratto di gestione non può imporre nuovi oneri ai comproprietari, soprattutto se introdotti dopo l’acquisto delle quote.

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2. Le prime decisioni: l’ordinanza Colladet e l’ordinanza Margiotta

Nel corso del 2024–2025 si sono susseguiti due provvedimenti:

• L’ordinanza del giudice Colladet, favorevole a Bizzi Hotel, che la società ha immediatamente diffuso ai comproprietari e applicato come se fosse definitiva.
• L’ordinanza successiva del giudice Margiotta, che invece aveva già messo in discussione la posizione della società, evidenziando che il diritto dei comproprietari deriva dal regolamento e non dal contratto di gestione.

Nonostante ciò, Bizzi Hotel ha continuato a ignorare l’ordinanza Margiotta, applicando solo quella a lei favorevole.

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3. Il giudizio di merito: la posizione del Tribunale

La sentenza del 27 febbraio 2026 affronta in modo definitivo la questione.

I punti chiave stabiliti dal giudice Margiotta:

• Il diritto dei multiproprietari ha natura reale, perché deriva dalla quota di comproprietà del complesso e della suite.“È assolutamente evidente che l’acquirente, nel divenire proprietario di una quota del complesso, è divenuto proprietario anche di una quota di una suite…” (sentenza, p. 4)
• Le limitazioni all’uso del bene comune devono essere previste solo nel regolamento della comproprietà, non nel contratto di gestione.“Solo il regolamento è fonte di diritti ed obblighi tra la comunione e il singolo comunista…” (sentenza, p. 5)
• La clausola che nega la tariffa agevolata ai morosi è stata introdotta nel 2019, mentre molti comproprietari avevano acquistato anni prima (1998, 2006, 2010).“Tale limitazione all’epoca non esisteva neppure.” (sentenza, p. 6)
• Un contratto non può imporre oneri nuovi e successivi ai comproprietari: sarebbe contrario all’art. 1372 c.c.
• Anche il richiamo al contratto di gestione presente negli atti di acquisto non può valere per modifiche future e imprevedibili.“L’oggetto non è determinato né determinabile al momento della sottoscrizione.” (sentenza, p. 6)

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4. La decisione finale

Il Tribunale:

• rigetta integralmente la domanda di Bizzi Hotel,
• afferma che la società non aveva alcun diritto di ritenere non confermate le prenotazioni dei comproprietari,
• condanna Bizzi Hotel al pagamento delle spese legali (5.810 euro + accessori).

La sentenza è chiara: la tariffa agevolata non può essere negata ai comproprietari morosi, perché la limitazione non è prevista nel regolamento della comproprietà.

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5. La situazione attuale

Con la sentenza del 27 febbraio 2026:

• La vicenda è definitivamente chiusa: la decisione di merito supera e assorbe le precedenti ordinanze.
• Bizzi Hotel non può più applicare la clausola del contratto di gestione del 2019 per negare la tariffa agevolata.
• I comproprietari riacquistano pienamente il loro diritto di prenotazione alle condizioni agevolate previste originariamente.
• Eventuali comunicazioni precedenti della società basate sull’ordinanza Colladet risultano superate e prive di effetto.

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