N. 05529/2020 REG.PROV.COLL.

N. 05086/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5086 del 2019, proposto da
Domina Vacanze S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Verga, con domicilio digitale come da PEC dei Registri di Giustizia;

contro

Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, presso cui è domiciliata ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

nei confronti

Associazione Federcontribuenti Italia e Paolo Lazzari, non costituiti in giudizio;

per l'annullamento

del Provvedimento dell'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, notificato in data 12 febbraio 2019, emesso a conclusione del procedimento amministrativo istruttorio protocollato 0018083, con il quale la ricorrente è stata ritenuta responsabile di una pratica commerciale scorretta in violazione degli artt. 21, 22, 24 e 25 del Codice del Consumo e conseguentemente destinataria di una sanzione amministrativa pecuniaria dell'importo di € 160.000,00, nonché dell'ordine di cessare la diffusione o continuazione delle pratiche ascritte e di porre termine all'infrazione accertata, con azioni in ottemperanza entro il termine di novanta giorni dalla notifica del Provvedimento;

degli atti, fatti e dei provvedimenti presupposti, conseguenti, connessi e successivi, anche non noti, inclusi i provvedimenti sanzionatori, in mora o di proroga.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio dell’AGCM;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatrice, nell'udienza del giorno 20 maggio 2020, la dott.ssa Laura Marzano in collegamento da remoto in videoconferenza, secondo quanto disposto dall’art. 84, comma 6, D.L. 17 marzo 2020, n. 18, convertito in L. 27/2020;

Ritenuto e considerato in fatto e in diritto quanto segue.

FATTO

Con il ricorso in epigrafe la società Domina Vacanze S.p.A con sede in Milano, società operante nel settore dell’acquisto e vendita pro quota di immobili a destinazione turistico alberghiera con la formula della comproprietà, ha impugnato la delibera del 30 gennaio 2019, con cui l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ha stabilito che la pratica consistente nella “Promozione e commercializzazione delle quote di comproprietà alberghiera, predisposizione della relativa modulistica, dei prospetti informativi, dei contratti preliminari, promozione dell’offerta nel sito internet www.domina.it, contatti con potenziali clienti, diffusione dei messaggi pubblicitari, predisposizione di opuscoli informativi e pubblicitari, percezione di acconti per la vendita prima della scadenza di termini per il recesso, ostacoli ai diritti dei consumatori, mancanza di trasparenza”, posta in essere dalle società Domina Vacanze S.p.A., Domina S.r.l., Hit Hotel S.r.l. e Domina International SA, costituisce una pratica commerciale scorretta ai sensi degli artt. 21, 22, 24 e 25 del Codice del Consumo, ne ha vietato la diffusione o continuazione irrogando alla ricorrente una sanzione amministrativa pecuniaria di € 160.000,00.

Il ricorso è affidato ai seguenti motivi.

1) Violazione del principio di specialità; violazione degli artt. 81, 27 e 79 del Codice del Consumo; eccesso di potere, presupposto erroneo, sviamento.

La ricorrente ritiene che l’Autorità, in ragione del principio di specialità di cui all’art. 9 L. 689/81, avrebbe dovuto applicare l’art. 81 del Codice del Consumo, che costituisce quindi norma speciale rispetto all’art. 27, quindi la sanzione, per ogni singola violazione, sarebbe dovuta essere contenuta fra i 1.000 euro e i 5.000 euro.

2) Violazione e falsa applicazione degli artt. 20, 21 e 22 del Codice del Consumo, carenza di istruttoria e contraddittorietà della motivazione nel ricostruire la struttura organizzativa riferibile a Domina Vacanze S.p.A.

Con tale motivo la ricorrente contesta il nucleo delle imputazioni a suo carico evidenziando che, essendo società operante nel settore dell’acquisto e vendita pro quota di immobili a destinazione turistico alberghiera con la formula della comproprietà, c.d. multiproprietà alberghiera turnaria, nonché della gestione alberghiera, diversamente da quanto affermato dall’Autorità, essa non sarebbe attiva nella mediazione di beni immobili. Domina Vacanze, al tempo (fine anni ‘80) unica proprietaria, ed attualmente proprietaria di quote di complessi immobiliari a destinazione alberghiera in località di prestigio, si occupa della vendita a terzi delle dette quote ancora a sé intestate.

Sarebbe errata la supposizione secondo cui Domina Vacanze S.p.A. farebbe parte di un gruppo societario (Domina), composto da altre società e precisamente: Domina S.r.l., Hit Hotel S.r.l. e Domina International SA di diritto svizzero con branch in Italia. Domina Vacanze S.p.A. con le dette società non costituirebbe gruppo né di fatto, né ai sensi del diritto italiano. I rapporti esistenti tra Domina Vacanze S.p.A., Hit Hotel S.r.l. e Domina S.r.l. sarebbero regolati da contratti di diritto privato.

3) Violazione e falsa applicazione degli artt. 20, 21 e 22 del Codice del Consumo sulla presunta ingannevolezza dei messaggi pubblicitari diffusi da Domina Vacanze S.p.A., carenza di istruttoria, difetto e contraddittorietà della motivazione.

Sarebbe errata l’attribuzione a Domina Vacanze S.p.A. della proprietà del dominio internet www.domina.it, il quale è invece di proprietà della Domina S.r.l., (prima denominata Domina Casa Vacanze S.r.l.). Domina Vacanze S.p.A. non venderebbe e non avrebbe mai venduto tramite il sito.

4) Violazione e falsa applicazione degli artt. 21 e 22 del Codice del Consumo, difetto e contraddittorietà di motivazione, presunta ingannevolezza della modulistica contrattuale utilizzata da Domina Vacanze S.p.A.

Con tale motivo la ricorrente contesta nello specifico l’accertamento effettuato dall’AGCM nella parte in cui le ascrive responsabilità con riguardo alla fase precontrattuale. La formulazione della modulistica contrattuale, predisposta prima del 2014 da Domina Vacanze S.p.A. e successivamente dalla mandataria Domina S.r.l., sarebbe corretta e non presenterebbe profili di ingannevolezza. La redazione dei documenti contrattuali e la loro presentazione, comunque contestuale o commisurata al grado di specificazione richiesto dalla particolare fase negoziale, sarebbe riconducibile ad un criterio di determinazione via via più specifico e progressivo dal generale al particolare.

5) Violazione e falsa applicazione degli artt. 24 e 25 del Codice del Consumo; eccesso di potere in tutte le sue figure sintomatiche: carenza dei presupposti, difetto di istruttoria, carenza di motivazione, sviamento di potere, travisamento dei fatti e contraddittorietà in relazione ai presunti rapporti aggressivi tenuti da Domina Vacanze S.p.A. con i consumatori nella fase postcontrattuale.

Con tale motivo la ricorrente contesta ulteriormente l’accertamento effettuato dall’AGCM nella parte in cui le ascrive responsabilità con riguardo alla fase postcontrattuale.

6) Violazione e falsa applicazione dell’art. 27, comma 9, del Codice del Consumo in riferimento al parametro della gravità e della durata della violazione; violazione degli articoli 20, 21 e 22 del Codice del Consumo; eccesso di potere per travisamento e carenza dei presupposti di fatto, difetto di motivazione e di istruttoria, contraddittorietà ed illogicità manifesta, sviamento di potere.

Con tale motivo la ricorrente contesta la durata e gravità della condotta, come stimate dall’AGCM.

7) Violazione e falsa applicazione dell’art. 27 del Codice del Consumo e dell’art. 11 L. 689/1981; eccesso di potere, carenza di motivazione, contraddittorietà e sproporzione, errore di calcolo nella commisurazione della sanzione.

In subordine, la sanzione irrogata sarebbe eccessiva e sproporzionata, avendo peraltro l’Autorità commesso anche un errore di calcolo.

L’AGCM si è costituita in giudizio per resistere al gravame.

Con ordinanza n. 3737 del 6 giugno 2019 la Sezione ha sospeso il Provvedimento limitatamente alla parte in cui la sanzione eccede l’importo di € 128.700,00, come risultante dal corretto calcolo algebrico della sanzione base (€ 130.000,00), ridotta del 10% (117.000,00) e poi maggiorata del 10%.

In vista della trattazione del merito le parti hanno depositato memorie conclusive; la ricorrente ha, altresì, depositato note difensive ai sensi dell’art. 84, comma 5, D.L. 17 marzo 2020, n. 18 – convertito in L. 24 aprile 2020, n. 27 - e all’udienza del 20 maggio 2020 la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi della citata norma.

DIRITTO

1. Oggetto di impugnazione è il Provvedimento con il quale l’AGCM ha ritenuto che la società Domina Vacanze S.p.A., in collaborazione con le società Domina S.r.l., Hit Hotel S.r.l. e Domina International S.A., ha posto in essere una pratica scorretta ed aggressiva nella attività di promozione e vendita di unità immobiliari in "comproprietà alberghiera" situate in varie località turistiche d'Italia e del mondo, segnatamente consistente nell’ingannevolezza delle comunicazioni commerciali utilizzate dai professionisti (sito internet www.domina.it, modulistica contrattuale, altre comunicazioni) circa la natura e le caratteristiche principali dell'offerta, il costo del prodotto, il diritto di recesso spettante ai consumatori, gli elementi identificativi e il ruolo dei professionisti coinvolti, nonché nell'aggressività dell'attività post-vendita realizzata attraverso l'esercizio di un indebito condizionamento volto ad ottenere, anche mediante l'ostacolo all'esercizio dei diritti dei consumatori, somme non dovute ovvero l'acquisto di altri prodotti.

Il procedimento è stato avviato, su segnalazione di un consumatore, dapprima nei confronti di Domina Vacanze S.p.A. e Domina S.r.l. e, successivamente, è stato esteso a Hit Hotel S.r.l. e Domina International S.A. per i medesimi profili di scorrettezza.

Per una migliore comprensione dei fatti devono essere tratteggiati i ruoli delle quattro società coinvolte e le evidenze acquisite dall’Autorità nel corso dell’istruttoria.

Domina Vacanze S.p.A., con sede in Milano, è attiva nella mediazione di beni immobili in Italia e all'estero e, in collaborazione con la società Domina S.r.l., pubblicizza l'offerta di "comproprietà alberghiera" mediante il sito www.domina.it.

Domina S.r.l., con sede in Milano, opera nell'attività di mediazione di beni immobili in Italia e all'estero e, in collaborazione con la società Domina Vacanze S.p.A., pubblicizza l'offerta di "comproprietà alberghiera" mediante il sito www.domina.it.

Hit Hotel S.r.l., con sede in Milano, ha per oggetto l'acquisto e la gestione di complessi alberghieri, bar, ristoranti e la promozione turistico-alberghiera.

Domina International SA, società di diritto svizzero, svolge, attraverso la sede sita in Milano, l'attività di fornitura di servizi accessori relativi alle vendite di unità immobiliari in comproprietà alberghiera.

L’attività indagata dall’Autorità riguarda l’offerta, con la formula della multiproprietà alberghiera, relativa a 14 strutture alberghiere sparse in varie località italiane e pubblicizzate sul sito wiviv.domina.it, di proprietà di Domina Vacanze S.p.A. e gestite da Hit Hotel S.r.l., nonché l'Hotel Coral Bay, situato a Sharm El Sheikh.

Dal 1993 sino al 2013 la società Domina Vacanze S.p.A. è stata titolare della proprietà degli alberghi in oggetto e ha venduto direttamente ai consumatori le quote in comproprietà alberghiera; dal 2014 si avvale della collaborazione della società Domina S.r.l. la quale segue la promozione della vendita dei prodotti sino alla fase della stipula del rogito, che viene redatto da Domina Vacanze S.p.A. quale comproprietaria degli alberghi.

In particolare l’indagine ha riguardato la fase pre-vendita e la fase post-vendita.

1.1. Le evidenze istruttorie acquisite dall’Autorità possono essere riassunte come segue.

L'attività di promozione e commercializzazione del prodotto dal 2014 è svolta in modo strutturato da Domina S.r.l. (precedentemente Domina Case Vacanze S.r.l.) sulla base di apposito contratto di mandato, sottoscritto nel 2014 e rinegoziato nel 2017, in virtù del quale la stessa società opera per conto di Domina Vacanze S.p.A. e sulla base delle direttive impartite da quest'ultima. Domina S.r.l. svolge tale attività attraverso varie modalità, tra cui la compartecipazione alla predisposizione della modulistica e la promozione dell'offerta nel sito internet wwvv.domina.it, di cui è titolare.

I professionisti promuovono l'offerta attraverso vari strumenti, tra cui il sito web www.domina.it.

Da rilievi effettuati d'ufficio in data 14 marzo 2018 è emerso che sul predetto sito web sono diffusi messaggi pubblicitari nei quali si afferma che i consumatori potranno divenire proprietari a pieno titolo di una unità immobiliare facente parte di una struttura alberghiera che potrà essere rivenduta, scambiata o lasciata in eredità. In particolare, nella pagina denominata "comproprietà alberghiera" del sito in esame, i servizi offerti vengono così descritti: "Dal 1988 Domina è l'unica realtà attiva nel mercato italiano della comproprietà alberghiera di lusso. Con 27 destinazioni business & leisure in location iconiche, in Italia e nel mondo, ha soddisfatto nel corso degli anni 30 milioni di consumatori. Dopo aver rivoluzionato il concetto e il mercato della "multiproprietà", Domina ha inventato la comproprietà alberghiera di lusso: la formula che permette di acquistare una suite in hotel e family resort a quattro o cinque stelle, nel periodo dell'anno preferito per le proprie vacanze. I comproprietari godono dell'esclusività dei servizi alberghieri offerti e hanno la possibilità di scegliere ogni anno una destinazione diversa, grazie al sistema di scambi nelle D Club Destinations o al circuito internazionale RCI. [...] Il contratto non ha un termine. Con il rogito l'acquirente diviene proprietario a pieno titolo della suite che potrà poi essere rivenduta, scambiata, prestata ad amici, lasciata in eredità". Nel sito, il prodotto viene presentato come un "INVESTIMENTO SICURO: La formula della comproprietà alberghiera Domina coniuga il piacere di una vacanza al valore di un investimento immobiliare accessibile e sicuro". Inoltre, nella medesima pagina del sito si afferma che l'acquirente non sarà tenuto a sostenere alcuna spesa di mantenimento e di gestione: "NO SPESE FISSE, NO STRESS. La libertà di soggiornare nella propria suite senza alcuna preoccupazione per la manutenzione e la gestione della proprietà e nessuna spesa fissa in caso di mancato utilizzo". Per quanto riguarda la possibilità di scambiare la propria suite con altre strutture in vari paesi del mondo grazie ad un circuito internazionale di scambi, nel sito si afferma: "I soci D Club possono decidere ogni anno se utilizzare la propria suite oppure scambiarla con altri hotel Domina o con altre 4.000 strutture in 100 paesi al inondo grazie a RCI, il più grande circuito internazionale di scambi". Infine, per quanto riguarda gli elementi relativi all'identità del professionista, nei dati societari presenti sul sito viene riportata unicamente la denominazione della società Domina S.r.l., con l'indicazione di un indirizzo e di un recapito email che risultano riferibili anche alla società Domina Vacanze S.p.A..

Dalla rilevazione effettuata in data 10 dicembre 2018 il contenuto del messaggio risulta analogo nella sua struttura, avendo mantenuto gli stessi contenuti in ordine alla presentazione delle caratteristiche dell'offerta e alle modalità di fruizione dell'asserita suite acquistata. Sono state rimosse invece le seguenti affermazioni: il claim "NO SPESE FISSE, NO STRESS. La libertà di soggiornare nella propria suite senza alcuna preoccupazione per la manutenzione e la gestione della proprietà e nessuna spesa fissa in caso di mancato utilizzo" ed il claim volto a presentare l'acquisto della quota in comproprietà come un investimento sicuro (“INVESTIMENTO SICURO: La formula della comproprietà alberghiera Domina coniuga il piacere di una vacanza al valore di un investimento immobiliare accessibile e sicuro"). Quanto ai costi, nel sito si afferma, in risposta alla domanda "Quanto costa una suite?", che "Il prezzo d'acquisto per una suite in comproprietà alberghiera Domina parte da circa 5.000€. Molte sono le variabili che subentrano nel determinare il prezzo di vendita: hotel e località scelta, periodi di utilizzo, tipologia di suite e n° posti letto. Domina dispone di una varietà di soluzioni e proposte adatte a qualsiasi esigenza e portafoglio". Ulteriore modifica è quella relativa al numero delle strutture facenti parte dell'offerta pubblicizzata: infatti, mentre nel suddetto sito, alla data del 10 marzo 2018, si affermava che "Attualmente Domina dispone di 14 hotel destinati alla vendita della comproprietà alberghiera", nella rilevazione del 10 dicembre 2018 il numero di hotel risulta pari a 13.

Domina pubblicizza la propria offerta anche mediante opuscoli informativi, quale, ad esempio, la brochure "Domina Holidays for life", in cui si legge "Domina ha perfezionato un sistema che massimizza i vantaggi di essere proprietario di un bene, ne limita i costi al solo utilizzo e garantisce la massima flessibilità potendo scambiare con oltre 4500 località in più di 100 paesi nel mondo".

La modulistica rilevante ai fini dell'individuazione dell'oggetto del bene acquistato e dei relativi costi (prezzo e costi supplementari) si compone dei seguenti documenti: il prospetto informativo, il contratto preliminare con connessa "Scheda dati", il Capitolato (o Contratto) dei servizi alberghieri e il Regolamento della comproprietà.

Sulla base delle evidenze acquisite l’Autorità ha evidenziato che sul sito web www.domina.it, i professionisti lasciano intendere che l'acquirente diverrebbe proprietario a pieno titolo di una suite presso un complesso alberghiero della quale potrà disporre e godere liberamente (rivenderla, scambiarla e lasciarla in eredità) mentre in realtà, il compratore acquista, sostanzialmente, solo il diritto ad usufruire, in un periodo predeterminato dell'anno, della possibilità di soggiornare in una specifica unità abitativa nei periodi individuati in un apposito regolamento e, per di più, solo se paga regolarmente la c.d. TAA (tariffa alberghiera agevolata), della quale non vi è alcuna menzione nel medesimo messaggio.

La presentazione delle condizioni di fruizione del bene è resa ulteriormente decettiva dall'enfatizzazione, presente nel sito quantomeno dal 14 marzo 2018 sino al 10 dicembre 2018, dell'assenza di spese ("NO SPESE FISSE, NO STRESS. La libertà di soggiornare nella propria suite senza alcuna preoccupazione per la manutenzione e la gestione della proprietà e nessuna spesa fissa in caso di mancato utilizzo"), mentre il consumatore è tenuto al pagamento di varie spese fisse, tra cui le spese annuali di IMU, le spese straordinarie e vari oneri condominiali, in base alla quota millesimale ed indipendentemente dal reale utilizzo della camera.

Analoghi claim pubblicitari ingannevoli si ritrovano negli opuscoli informativi, quale, ad esempio, la brochure "Domina Holidays for life", in cui si legge "Domina ha perfezionato un sistema che massimizza i vantaggi di essere proprietario di un bene, ne limita i costi al solo utilizzo e garantisce la massima flessibilità potendo scambiare con oltre 4500 località in più di 100 paesi nel mondo".

Parimenti scorretta è risultata la presentazione dell'offerta nel sito, quantomeno dal 14 marzo 2018 sino al 10 dicembre 2018, come un "INVESTIMENTO SICURO: La formula della comproprietà alberghiera Domina coniuga il piacere di una vacanza al valore di un investimento immobiliare accessibile e sicuro".

Detta affermazione, secondo l’Autorità, induce ad una erronea rappresentazione della convenienza dell'affare non essendovi, infatti, alcuna certezza per il consumatore circa la possibilità di poter rivendere la propria quota né circa la redditività della stessa operazione.

La carenza informativa investe anche l'individuazione dei professionisti coinvolti ed il ruolo da essi svolto. Nel sito in esame, quanto ai contatti, si menziona unicamente la denominazione della società Domina S.r.l., insieme con il richiamo ad indirizzi (sede, email e sito) che vengono utilizzati da Domina Vacanze S.p.A.. Inoltre le due società agiscono congiuntamente sulla base di una collaborazione ampia e strutturata che viene occultata nell'interlocuzione con i consumatori, ostacolando per tale via un corretto confronto a distanza.

L'offerta in esame è illustrata nell'ambito di più documenti contrattuali che, nell'insieme, non forniscono ai consumatori un'adeguata informazione circa i suoi elementi essenziali, né per quanto concerne le caratteristiche dei prodotti venduti, né in relazione al costo effettivo dell'operazione commerciale oggetto di accertamento. L'ambiguità è riscontrata, oltre che in relazione al contenuto delle singole clausole, anche in considerazione della strutturazione particolarmente complessa della proposta contrattuale, articolata attraverso una molteplicità di rinvii a più documenti contrattuali, tra cui rientra anche il documento informativo consegnato ai consumatori, mancante dei requisiti di chiarezza e completezza richiesti.

Per quanto concerne la fase precontrattuale, nei prospetti informativi consegnati ai consumatori non viene chiaramente individuata la quota di comproprietà così come altri parametri, quali il prezzo di acquisto delle singole quote (che varia nell'ambito di una fascia indicativa compresa tra un minimo ed un massimo), nonché l'ammontare della TAA. Come desumibile dall'esame dei prospetti informativi acquisiti, per quanto concerne le informazioni supplementari e le indicazioni specifiche riguardanti il bene e i costi, vengono richiamati il "Regolamento della comproprietà" (ove sono presenti i codici) ed il "Contratto di gestione di servizi alberghieri" (dove sono indicati anche i parametri per la TAA), senza tuttavia che gli stessi siano resi immediatamente disponibili, essendo la loro consultazione prevista solo in via eventuale presso il complesso alberghiero e presso la sede legale di Domina S.r.l..

Per poter avere tutte le necessarie informazioni ai fini di una scelta consapevole, è necessaria la consultazione di una serie di documenti - un contratto preliminare composto da una scheda dati e dalle relative condizioni generali, che rinviano, per ciascuna struttura, ad un apposito Regolamento della comproprietà e ad un Contratto di Gestione dei relativi servizi alberghieri - che non sono tra di loro agevolmente coordinabili. Per di più, l'individuazione delle caratteristiche e dei costi dell'operazione presupporrebbe, da parte del potenziale acquirente, la corretta decodifica dei codici utilizzati dal professionista nella modulistica in esame mediante la consultazione contestuale dei richiamati documenti, i quali, dalla documentazione raccolta in ispezione, risultano essere forniti al consumatore al momento della sottoscrizione del preliminare, e non nella fase precedente.

Quindi l’Autorità ha ritenuto che i consumatori vengano indotti alla sottoscrizione del contratto preliminare sulla base di una ambigua rappresentazione dei suoi elementi essenziali, idonea ad indurli in errore circa le caratteristiche dell'offerta e la sua convenienza.

La carenza informativa investe, in particolare, lo stesso oggetto del diritto di godimento oggetto di acquisto, che non viene chiaramente individuato nel preliminare e, poi, nel contratto definitivo sottoposto ai consumatori per la sua sottoscrizione. Lo schema negoziale, infatti, oltre ad omettere molti degli elementi informativi prescritti dagli artt. 71 e 72 del Codice del Consumo, utilizza una modalità redazionale oscura e decettiva circa le caratteristiche del bene acquisito.

Nel preliminare l'oggetto del contratto viene infatti individuato, in modo ambiguo, facendo riferimento alla comproprietà della quota indivisa dell'immobile nel suo complesso (ovvero all'albergo) e, al contempo, al diritto di godimento che l'acquirente avrà di soggiornare in un periodo e in un tipo di unità ricettiva (suite), indicati attraverso dei codici inseriti nella "Scheda dati". Inoltre, il prezzo di vendita indicato nel preliminare viene fissato in modo variabile sulla base del periodo considerato e del tipo di suite scelta e, dunque, non è correlato alla quota millesimale del complesso acquistata dal consumatore, benché questo sia formalmente l'oggetto del proprio diritto di comproprietà.

Dall'esame della modulistica in esame, l’Autorità ha desunto che il consumatore non è adeguatamente informato neanche circa i costi da sostenere per la fruizione del bene, nonché in ordine ad altri elementi (periodo di riferimento per il godimento dell'unità ricettiva acquistata dal consumatore, servizi aggiuntivi da pagare, costi supplementari obbligatori imposti dal contratto al consumatore, costi da sostenere per accedere allo scambio vacanze attraverso il circuito RCI) necessari per poter valutare correttamente la reale convenienza dell'acquisto in oggetto.

In particolare, i consumatori, oltre a dover sostenere un ingente esborso per una non ben individuata comproprietà alberghiera (il prezzo della struttura più costosa per una settimana si può aggirare intorno a 20 mila-60 mila euro, fino a raggiungere prezzi pari a 120.000 euro o anche superiori a tale ammontare), sono indotti in errore circa i costi fissi che essi sono tenuti a pagare anche in caso di mancato utilizzo del bene (quali tasse ed oneri condominiali connesse alla proprietà), nonché in ordine al corrispettivo dovuto per il godimento della struttura, ovvero la c.d. "Tariffa alberghiera agevolata" (TAA).

L'informazione fornita per l'individuazione della c.d. "Tariffa alberghiera agevolata" è indicata nel preliminare in una somma predeterminata per l'anno di sottoscrizione nell'ambito della "scheda dati" e, al contempo, detta tariffa viene richiamata nelle condizioni generali del preliminare, rinviandosi al suo aggiornamento da parte del gerente alberghiero (Hit Hotel S.r.l.) e a quanto previsto nel contratto di gestione dei servizi alberghieri. A sua volta, in quest'ultimo atto la modalità di aggiornamento risulta stabilita tramite il richiamo a vari parametri, quale, principalmente, quello della variazione del costo orario per dipendente sulla base del CCNL Turismo, non agevolmente comprensibile e verificabile da parte dei consumatori.

L'oscurità dell'informazione relativa al pagamento della TAA è desumibile dall'esame del contenuto delle lettere inviate da Hit Hotel S.r.l. e da Domina International ai consumatori nel corso dell'esecuzione del contratto. I professionisti hanno anche modificato i parametri di computo della TAA per una delle strutture in esame (l'Hotel Royal), senza informare adeguatamente i consumatori. I consumatori, dunque, non sono stati adeguatamente informati sull'esistenza di tale costo, né in ordine alle sue modalità di computo.

Inoltre detta tariffa non è risultata effettivamente agevolata, in quanto non è necessariamente inferiore a quella praticata ai normali clienti non comproprietari a parità di condizioni, ovvero stesso hotel, tipologia di camera e periodo di soggiorno, con la conseguenza che la stessa denominazione di tariffa "agevolata" appare decettiva atteso che, in assenza di chiari parametri circa le modalità di aggiornamento delle TAA e dell'indicazione dei prezzi normalmente praticati dal gestore del complesso come termine di raffronto, i consumatori sono indotti erroneamente a ritenere di poter usufruire di un'effettiva agevolazione rispetto ai prezzi di mercato.

Inoltre è risultato dai vari reclami acquisiti in fase ispettiva che ai consumatori sono stati richiesti pagamenti dei quali non erano stati chiaramente informati, come emerso da una comunicazione del 2014 con la quale la società Domina Case Vacanze S.r.l. informa che la c.d. clausola "Non utilizzo non pago" riguarda unicamente la TAA, non altre spese fisse connesse alla titolarità dei diritti immobiliari connessi alla proprietà, sempre e comunque dovute alla comproprietà nonché dal fatto che lo scambio della suite con altre strutture in vari paesi del mondo non è fruibile gratuitamente, come desumibile da quanto affermato sul sito, ma comporta un costo aggiuntivo.

1.2. Dalle risultanze istruttorie è emerso anche che i professionisti hanno ostacolato l'esercizio dei diritti dei consumatori, tra cui il diritto di recesso dei consumatori, e hanno limitato considerevolmente la libertà di scelta degli acquirenti, tanto da indurli anche alla conclusione di altri contratti in sostituzione del precedente.

I professionisti risultano aver ostacolato l’esercizio dei diritti dei consumatori attraverso varie modalità, tra cui: l'occultamento della propria identità e del ruolo svolto, in particolare, da Domina S.r.l. per conto di Domina Vacanze S.p.A.; l'omessa consegna della pertinente documentazione contrattuale, come emerso dalla lamentela di due consumatori, secondo la quale essi sarebbero stati indotti a sottoscrivere la dichiarazione di aver ricevuto brevi manu documentazione in originale relativa al contratto d'acquisto controfirmato da procuratrice, pur non avendola mai ricevuta; l’aver percepito, prima della scadenza dei termini per l'esercizio del diritto di recesso, acconti sul prezzo di vendita; l’aver percepito fino al 30% del prezzo ancor prima che la proposta di acquisto sottoscritta dai consumatori venisse accettata dalla società.

E’ emersa la frapposizione di condotte ostruzionistiche nella fase dell'esecuzione del rapporto contrattuale consistenti: nel non inviare tempestivamente la documentazione richiesta dai consumatori; nell’omettere i necessari adempimenti volti a consentire ai consumatori il pieno godimento dei loro diritti contrattuali; nell’impegnarsi al versamento di corrispettivi, a fronte del mancato utilizzo delle suite/unità ricettive, salvo poi inviare una lettera con la quale, riferendosi a presunte difficoltà del settore turistico, proponevano ai consumatori di compensare parzialmente le somme ancora dovute con l'acquisto di una nuova e ulteriore comproprietà alberghiera; nel modificare unilateralmente quanto pattuito con i consumatori sulla base di presunte difficoltà del settore turistico; nel risolvere i contratti in essere a prezzo dimezzato, a condizione di acquistare una unità immobiliare sita in un'altra località.

2. La lunga descrizione dei fatti e delle conclusioni che ne ha tratto l’Autorità, per quanto possibile fin qui sintetizzati, depongono per l’infondatezza del primo motivo, con cui la ricorrente denuncia la violazione del principio di specialità, sostenendo che l’Autorità avrebbe dovuto applicare l’art. 81 del Codice del Consumo, che costituirebbe norma speciale rispetto all’art. 27, il quale stabilisce: “Salvo che il fatto costituisca reato, l’operatore che contravviene alle norme di cui agli articoli 70, commi 1 e 2, 71, 72, 72 bis, 75, 76 e 77, è punito, per ogni singola violazione, con la sanzione amministrativa pecuniaria da 1.000 euro a 5.000 euro”. La conseguenza, sarebbe stata, secondo la ricorrente, che la sanzione sarebbe dovuta essere contenuta entro tale range.

Si tratta di una tesi suggestiva ma errata dal momento che ciò che l’Autorità ha sanzionato non è tanto la violazione dei singoli precetti contenuti nelle norme richiamate bensì, come si ricava dalla narrativa in fatto, una pratica commerciale articolata e complessa che, da una parte, ha dato luogo a forme di comunicazione commerciale decettive e ingannevoli circa le caratteristiche principali e il costo dell'offerta di beni in comproprietà alberghiera pubblicizzata sul sito www.domina.it, e, dall’altra, ha comportato una condotta aggressiva posta in essere nella fase dell'attività di post-vendita, al fine di ottenere somme non dovute ovvero la stipula di altri contratti.

Osserva il Collegio che correttamente tale complessiva condotta è stata ritenuta un'unica pratica commerciale scorretta ai sensi degli arti. 21, 22, 24 e 25 del Codice del Consumo.

In proposito l’Autorità, dopo aver ricostruito la disciplina in materia di multiproprietà, secondo quanto previsto dal D.Lgs. 206/05 e dalle successive modifiche introdotte dal D.Lgs. 79/2011, ai parr. 70 e 71 del Provvedimento ha condivisibilmente argomentato che “la disciplina di cui agli artt. 69 e ss. del Codice del Consumo — in quanto relativa a contratti che rientrano nella più ampia categoria dei contratti del consumatore in generale — ricorrendone i presupposti, va senz'altro integrata, in forza del rinvio operato dall'art. 79, con la disciplina delle pratiche commerciali scorrette prevista dagli artt. 18 e ss. del Codice del Consumo” affermando che “nel caso in esame, tenuto conto che viene in considerazione un comportamento complesso, il quale investe sia la fase precontrattuale che quella postcontrattuale, esso va valutato nel suo insieme, ai sensi degli articoli 18 e ss. del Codice del Consumo”.

In proposito va considerato che l’art. 81 bis del Codice del Consumo espressamente chiarisce che “Le disposizioni del presente capo non escludono, né limitano i diritti che sono attribuiti al consumatore da altre norme dell'ordinamento giuridico”, tanto che l’art. 79 stabilisce che, “Al fine di garantire il rispetto delle disposizioni contenute nel presente capo da parte degli operatori, i consumatori possono utilizzare gli strumenti specifici di cui agli articoli 27, 139,140 e 140 bis del presente Codice”.

E’ stato di recente chiarito che “l’espressione «pratiche commerciali scorrette» designa le condotte che formano oggetto del divieto generale sancito dall’art. 20 del d.lgs. 6 settembre 2005 n. 206 (Codice del consumo), in attuazione della direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio 11 maggio 2005, n. 2005/29/CE. La finalità perseguita dalla direttiva europea consiste nel garantire, come si desume dal «considerando 23», un elevato livello comune di tutela dei consumatori, procedendo ad un’armonizzazione completa delle norme relative alle pratiche commerciali sleali delle imprese, ivi compresa la pubblicità sleale, nei confronti dei consumatori.

Scopo della normativa è quello di ricondurre l’attività commerciale in generale entro i binari della buona fede e della correttezza. Il fondamento dell’intervento è duplice: da un lato, esso si ispira ad una rinnovata lettura della garanzia costituzionale della libertà contrattuale, la cui piena esplicazione si ritiene presupponga un contesto di piena “bilateralità”, dall’altro, in termini analisi economica, la trasparenza del mercato è idonea ad innescare un controllo decentrato sulle condotte degli operatori economici inefficienti. Le politiche di tutela della concorrenza e del consumatore sono sinergicamente orientate a promuovere il benessere dell’intero sistema economico.

Per «pratiche commerciali» ‒ assoggettate al titolo III della parte II del Codice del consumo ‒ si intendono tutti i comportamenti tenuti da professionisti che siano oggettivamente «correlati» alla «promozione, vendita o fornitura» di beni o servizi a consumatori, e posti in essere anteriormente, contestualmente o anche posteriormente all’instaurazione dei rapporti contrattuali.

Quanto ai criteri in applicazione dei quali deve stabilirsi se una determinata pratica commerciale sia o meno «scorretta», il comma 2 dell’art. 20 del Codice del consumo stabilisce in termini generali che una pratica commerciale è scorretta se «è contraria alla diligenza professionale» ed «è falsa o idonea a falsare in misura apprezzabile il comportamento economico, in relazione al prodotto, del consumatore medio che raggiunge o al quale è diretta o del membro medio di un gruppo qualora la pratica commerciale sia diretta a un determinato gruppo di consumatori».

Nella trama normativa, tale definizione generale di pratica scorretta si scompone in due diverse categorie: le pratiche ingannevoli (di cui agli artt. 21 e 22) e le pratiche aggressive (di cui agli artt. 24 e 25). Il legislatore ha inoltre analiticamente individuato una serie di specifiche tipologie di pratiche commerciali (le c.d. ‘liste nere’) da considerarsi sicuramente ingannevoli e aggressive (art. 23 e 26, cui si aggiungono le previsioni ‘speciali’ di cui ai commi 3 e 4 dell’art. 21 e all’art. 22-bis), senza che si renda necessario accertare la sua contrarietà alla «diligenza professionale» nonché dalla sua concreta attitudine «a falsare il comportamento economico del consumatore»” (Cons. Stato, sez. VI, 14 aprile 2020, n. 2414).

Alla stregua dei declinati principi si può senz’altro concludere che correttamente l’Autorità ha fatto applicazione, nel caso di specie, delle norme di cui artt. 21, 22, 24 e 25 del Codice del Consumo.

3. Parimenti infondati sono il secondo e il terzo motivo, con cui la ricorrente punta a sostenere sia l’erroneità della ricostruzione dei rapporti fra le parti effettuata dall’Autorità, anche con riguardo alla presunta appartenenza ad un gruppo societario con le altre imprese coinvolte, sia la sua sostanziale estraneità all’attività di mediazione di beni immobili. Sostiene la ricorrente che Domina Vacanze non impartiva, né forniva direttive o istruzioni e neanche linee guida sulla scorta delle quali la Domina S.r.l. era tenuta ad operare e a svolgere la sua attività di commercializzazione e che il sito internet www.domina.it sarebbe estraneo alla sfera giuridica della ricorrente.

Osserva il Collegio che le suesposte censure sono smentite innanzitutto dalla circostanza oggettiva che entrambe le suddette società utilizzavano e pubblicizzavano il prodotto, relativo a 14 strutture alberghiere, sul sito www.domina.it, ditalchè è del tutto irrilevante ogni indagine sulla proprietà dello stesso.

L’Autorità ha, peraltro, accertato documentalmente che dal 2014 Domina Vacanze S.p.A. si avvale della collaborazione della società Domina S.r.l., la quale segue la promozione della vendita dei prodotti sino alla fase della stipula del rogito, che viene redatto da Domina Vacanze S.p.A. quale comproprietaria degli alberghi.

Né coglie nel segno la censura per cui le società coinvolte non costituirebbero un “gruppo” societario.

Non si rinviene, invero, nel Provvedimento una simile asserzione.

Dopo aver rilevato che le due suddette società agiscono congiuntamente sulla base di una collaborazione ampia e strutturata (par. 80) l’Autorità riporta: che Domina Vacanze S.p.A., operatore di elevata notorietà, tra i più importanti del mercato italiano di riferimento, ha svolto, insieme a Domina S.r.l., il ruolo principale nell'ambito della pratica in oggetto in quanto proprietaria delle strutture alberghiere che vengono vendute in comproprietà (par. 108); che Hit Hotel S.r.l. ha concorso alla realizzazione della pratica in esame essendo responsabile della gestione delle strutture alberghiere offerte ai consumatori in comproprietà alberghiera (par. 110) e che Domina International S.A., attraverso la sua filiale italiana, ha svolto un ruolo di secondaria importanza nella pratica in esame, limitato alla comunicazione della TAA relativa esclusivamente all'hotel "Domina Coral Bay" (par. 111).

D’altra parte l’Autorità ha convincentemente confutato, ai parr. 50 e ss. del Provvedimento, le argomentazioni svolte dalle parti volte a sostenere la rispettiva estraneità ai fatti come ricostruiti, ditalchè sotto tale profilo la motivazione e l’attività istruttoria che la sorregge si presentano esaustive e immuni da censure.

4. Con il quarto e il quinto motivo la ricorrente contesta l’accertamento effettuato dall’AGCM nella parte in cui le ascrive responsabilità sia con riguardo alla fase precontrattuale sia con riguardo alla fase postcontrattuale.

La ricorrente, infatti, con tali motivi ripropone le argomentazioni già prospettate in sede procedimentale tese a sostenere, in estrema sintesi, la completezza e correttezza delle informazioni fornite ai potenziali acquirenti, così smentendo l’ingannevolezza dei messaggi pubblicitari, nonché la tempestività della consegna della modulistica, la agevole decodificabilità dei contenuti, la regolarità della condotta tenuta in fase di esecuzione del contratto, la linearità seguita nel consentire l’esercizio del diritto di recesso, in relazione al quale conferma che era previsto il termine di 10 giorni.

Si tratta di argomentazioni che non colgono nel segno.

4.1. Nel Provvedimento l’Autorità descrive minuziosamente le risultanze istruttorie, circostanziandole con riferimenti documentali, osservando che la documentazione utilizzata dalle parti risulta non sempre omogenea nei contenuti.

Per quanto riguarda in concreto il diritto che si acquista, l’Autorità ha rilevato che, mentre nel prospetto informativo viene descritto l'immobile oggetto del prospetto e indicato l'oggetto del contratto che è "la quota di comproprietà indivisa dell'immobile denominato [...] compresi i beni mobili che ne costituiscono l'arredamento, il corredo e la dotazione come risultanti dall'allegato Atto Notaio [...] con diritto di prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata di unità ricettive e per periodi dell'anno predeterminati", nel formulario standard del contratto preliminare relativo alla generalità delle strutture, con riferimento al bene oggetto di acquisto, viene richiamata una "Scheda dati", così definita "La scheda dati qui a lato quale parte integrante del Contratto preliminare”, nonché una "Scheda prodotti", definita come "La scheda analitica dei prodotti per l'individuazione della quota all'interno della comproprietà, che è parte integrante del contratto preliminare"; inoltre, con riferimento alla nozione di "Comproprietà", nel contratto si richiama: "L'immobile prescelto di cui fa parte la quota ed individuato nella scheda prodotti"; infine, quanto alla nozione di "Quota", questa viene definita come "la quota di comproprietà indivisa del complesso compresi i beni mobili che ne costituiscono l'arredamento e la dotazione [...] con diritto di prenotazione per il soggiorno a tariffa agevolata o spese di gestione (a seconda di quanto previsto nel Regolamento della comproprietà che è parte integrante del Contratto preliminare) nel periodo ed in un tipo di unità ricettiva come indicati nella Scheda dati”.

L’Autorità dà conto che, dalla documentazione reperita in ispezione, è emerso l'utilizzo di diverse modalità di individuazione del bene. In via esemplificativa, in un contratto preliminare la comproprietà è definita come "l'insieme della quota del complesso Domina Home Alaska "Gallery" Cortina d'Ampezzo e della identica quota millesimale della unità 101 della confinante Comproprietà Hotel Alaska. Nel contratto preliminare relativo alla struttura "Domina Home Palumbalza Porto Rotondo Porto Oro" la comproprietà è definita come "la porzione di fabbricato di n. 10 unità ricettive a destinazione alberghiera all'interno del nucleo residenziale "Cavalli di Re" facente parte del villaggio residenziale Palumbalza, sito nel comune di Olbia, località Golfo della Marinella. (..) Detto immobile è attualmente censito al catasto fabbricati al foglio (...), con la particella (...), subalterno (..) e risulta graficamente rappresentato nel regolamento di cui oltre ".

Nella scheda dati, in un'area dedicata ai "Dati identificativi del contratto", sono presenti delle apposite sezioni denominate, con caratteri minuscoli, "Porzione di comproprietà", "Unità ricettiva", "Ricettività", e "Codice periodo", "Tariffa alberghiera agevolata", "Spese di gestione per anno". Le informazioni sono fornite tramite dei codici, senza l'indicazione dell'unità di misura utilizzata; tali dati sono reperibili, a seconda dei casi, nel Regolamento di Condominio e nel Contratto di gestione, i quali, volta a volta, sono solo richiamati nello stesso preliminare, ovvero allegati allo stesso contratto. Inoltre, generalmente non vengono trascritte le informazioni catastali necessarie all'identificazione dell'immobile specificamente oggetto del contratto. Nella stessa scheda, viene indicato il prezzo globale del bene e l'entità della tariffa alberghiera agevolata, senza l'indicazione dei criteri di aggiornamento.

Per quanto riguarda il prezzo, nel prospetto informativo si precisa “L'acquirente avrà diritto a soggiornare presso l'hotel a condizione che abbia effettuato la dovuta prenotazione e abbia regolarmente versato la tariffa alberghiera agevolata; per il soggiorno in hotel l'acquirente dovrà versare un importo annuale che per l'anno [...] va da un minimo di euro [...] ad un massimo di euro [...] a seconda del tipo di unità ricettiva e del periodo prescelto".

Nello stesso prospetto informativo si stabilisce anche che "qualora l'acquirente avvisi, nei termini e nelle modalità indicate nel contratto per la gestione di servizi alberghieri di non voler utilizzare il suo soggiorno, è esentato dal pagamento dell'importo della tariffa alberghiera agevolata". Inoltre, si stabilisce che "le norme applicabili per la manutenzione, riparazione, amministrazione e gestione dell'immobile sommo quelle, fissate nel regolamento della comproprietà [...] e nel contratto per la gestione di servizi alberghieri disponibili in copia presso il complesso alberghiero e presso la sede legale di Domina S.r.l.".

Quanto al contenuto del diritto e alle condizioni del suo godimento, l'art. 3 del contratto preliminare prevede che: il "promissario acquirente avrà diritto di soggiornare presso la comproprietà in un periodo e in un tipo di unità ricettiva così come indicati nella scheda dati a condizione che abbia regolarmente versato la relativa tariffa alberghiera agevolata o spese di gestione indicate nella scheda dati e fatti salvi i criteri d'adeguamento previsti dagli atti citati nella scheda prodotti relativamente alla comproprietà scelta". Per quanto riguarda le spese, all'art. 3 delle medesime condizioni generali si legge: "La quota rapportata all'intero è la base di calcolo dell'importo a carico del promissario acquirente degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione".

Nella modulistica raccolta in ispezione si rinvengono clausole che richiamano la documentazione prima citata, secondo cui: "Le nonne applicabili per la manutenzione, riparazione, amministrazione e gestione dell'immobile sono quelle fissate nel Regolamento di comproprietà. Promissario Acquirente dichiara di aver ricevuto in copia e di accettare integralmente sin d'ora il Documento informativo ed il Regolamento della Comproprietà ivi compresi gli allegati e dunque anche con riferimento al Capitolato dei Servizi Alberghieri.

Nel contratto preliminare, inoltre, all'art. 7, viene menzionata la possibilità di partecipare al circuito di scambi "Domina Holiday Club", organizzato dalla promittente venditrice o da una società da essa delegata, con la previsione della possibilità di partecipare a tale sistema di scambi "subordinata al pagamento di una tassa di iscrizione, nonché al pagamento dei corrispettivi per l'effettuazione di ogni singolo scambio richiesto, l'ammontare dei quali è soggetto ad aggiornamento annuale", senza la specificazione dei criteri.

Quanto al "Diritto di recesso" nel prospetto informativo si prevede che il diritto di recesso può essere validamente esercitato entro 14 giorni dalla conclusione del contratto mediante comunicazione scritta su apposito formulario. Parimenti l'art. 9 del formulario trasmesso dai professionisti stabilisce che il diritto di recesso, di cui agli art. 73 e 74 D.Lgs. 79/2011, può essere validamente esercitato entro 14 giorni dalla conclusione del contratto. Diverso termine risulta invece indicato in parte della modulistica raccolta in ispezione, laddove si fa riferimento alla circostanza che il diritto di recesso potrà essere validamente esercitato entro 10 giorni dalla conclusione del contratto.

La modulistica contrattuale, infine, comprende il Capitolato (o Contratto) dei servizi alberghieri, cui, tra l'altro, è allegata la tabella delle "Tariffe agevolate", nella quale sono indicate le tariffe da corrispondere per ogni unità ricettiva e per periodo, nonché indicato il criterio del suo aggiornamento annuale; sulla base della documentazione raccolta dall’Autorità in ispezione, il parametro generalmente richiamato nei Contratti di gestione relativi alle varie strutture è quello secondo cui l'ammontare dei corrispettivi di cui alla tabella delle tariffe agevolate, "varierà in misura proporzionale alla variazione, in più o in meno, del "totale costo orario" di un dipendente di IV livello del settore turistico-alberghiero" del luogo indicato nello stesso atto, intervenuta nel periodo prefissato dell'anno precedente. Talvolta, nella modulistica relativa ad alcune strutture, viene invece richiamato l'incremento dell'indice dei prezzi al consumo, rilevato dall'ISTAT. Quest'ultimo criterio risulta utilizzato più di recente dal professionista, attraverso una modifica dei parametri di computo della TAA per una delle strutture (l'Hotel Royal), senza informare adeguatamente i potenziali consumatori. Sulla base di tali parametri, le c.d. "Tariffe agevolate" prefissate da Domina sono risultate non necessariamente inferiori a quelle praticate ai normali clienti non comproprietari della struttura, a parità di condizioni, cioè stesso hotel, tipologia di camera e periodo di soggiorno, come confermato anche da Domina Vacanze S.p.A..

Il regolamento della comproprietà detta una dettagliata disciplina dei diritti e degli obblighi dei comproprietari, stabilendo, tra l'altro, che ogni partecipante alla comproprietà deve contribuire alle spese nella misura di cui all'art. 1101 c.c. a semplice richiesta dell'amministratore e in nessun caso può sottrarsi al loro pagamento. Al regolamento è allegata la tabella decimillesimale di partecipazione alla comproprietà nella quale sono indicate, in corrispondenza al numero di ciascuna suite ed al relativo periodo di godimento, la quota millesimale di comproprietà del complesso.

Anche in ordine ai rapporti con i consumatori nella fase postcontrattuale l’Autorità ha raccolto numerosi reclami dei consumatori dai quali è emerso: che l'acquirente non diventa proprietario a pieno titolo di una suite nell'ambito di un complesso alberghiero, come pubblicizzato, ma acquista solo delle quote in comproprietà del suddetto complesso, le quali danno solo un diritto di prenotazione per la fruizione e il soggiorno a tariffe asseritamente agevolate su una specifica unità abitativa nei periodi individuati in un apposito regolamento; che il comproprietario non viene chiaramente informato circa il fatto di essere obbligato a provvedere al pagamento delle spese annuali di IMU, spese straordinarie e varie in base alla quota millesimale attribuita ed indipendentemente dal reale utilizzo della camera; che le tariffe agevolate alle quali l'acquirente può prenotare il soggiorno presso la suite non sono sostanzialmente diverse da quelle praticate ai normali clienti non comproprietari a parità di condizioni; che la possibilità di scambiare la suite con altre strutture in vari paesi del mondo non è a titolo gratuito, come pubblicizzato, ma comporta un costo pari a 105 euro, cui si aggiunge l'eventuale differenza positiva delle spese di gestione tra il periodo acquistato e quello ricevuto in scambio; che, benché Domina S.r.l. agisca per conto di Domina Vacanze S.p.A., nell'interlocuzione con i consumatori detta collaborazione viene occultata; che spesso ai consumatori non viene fornita copia dei contratti preliminari stipulati per loro conto, al punto da essere taluni di essi costretti a sottoscrivere una non veritiera dichiarazione di aver ricevuto brevi manu il contratto; che spesso il consumatore viene chiamato a sostenere delle spese pur in mancanza di fruizione del bene o addirittura in mancanza del contratto in base al quale viene avanzata la pretesa creditoria; che in alcuni casi il consumatore, pur avendo finito da tempo di pagare le rate per l'acquisto della comproprietà alberghiera, non riesce ad avere notizie in merito al rogito notarile.

Altre risultanze hanno evidenziato la richiesta di pagamento di vari tipi di spese di cui il consumatore non era edotto, segnatamente non viene spiegato subito, ma solo in corso di rapporto, che la facoltà "Non utilizzo non pago" significa che il comproprietario può decidere di utilizzare la proprietà previo pagamento della TAA oppure rinunciare all'utilizzo ma, in tal caso, è esentato dal pagamento della TAA ma non dal pagamento delle spese condominiali, sempre e comunque dovute.

La documentazione acquisita ha evidenziato, altresì, la prassi consistente nel modificare unilateralmente quanto pattuito con i consumatori sulla base di presunte difficoltà del settore turistico, cambiando unilateralmente il bene da acquistare, ovvero nell’acconsentire a risolvere i contratti in essere a prezzo dimezzato, a condizione che il cliente acquisti un’altra unità immobiliare, sita in un'altra località. E’ risultato che in alcuni casi Domina Vacanze S.p.A. si era impegnata al versamento di corrispettivi, a fronte del mancato utilizzo delle suite/unità ricettive, salvo poi inviare una lettera con la quale, riferendosi a presunte difficoltà del settore turistico, ha proposto ai consumatori di compensare parzialmente le somme ancora dovute con l'acquisto di una nuova e ulteriore comproprietà alberghiera e che dopo alcuni passaggi i consumatori sono stati indotti a sottoscrivere vari preliminari, con risoluzione a prezzo dimezzato, per poi avere infine la disponibilità della prima località acquistata.

Inoltre è emerso che i professionisti hanno talvolta percepito, prima della scadenza dei termini per l'esercizio del diritto di recesso, acconti sul prezzo di vendita; in particolare, ancor prima che la proposta di acquisto sottoscritta dai consumatori venisse accettata dalla società, i consumatori versavano acconti che potevano superare il 30% del prezzo.

4.2. Le riportate e circostanziate evidenze istruttorie, che la ricorrente, parcellizzandole, contesta non tanto nella loro sostanza quanto nell’interpretazione datane dall’Autorità, denotano invece come quest’ultima correttamente abbia concluso per la scorrettezza e l’ingannevolezza della pratica complessivamente descritta.

In proposito devono essere richiamati alcuni principi declinati in subjecta materia dalla giurisprudenza.

E’ stato affermato che “il carattere ingannevole di una pratica commerciale dipende dalla circostanza che essa non sia veritiera in quanto contenente informazioni false o che, in linea di principio, inganni o possa ingannare il consumatore medio, in particolare, quanto alla natura o alle caratteristiche principali di un prodotto o di un servizio e che, in tal modo, sia idonea a indurre detto consumatore ad adottare una decisione di natura commerciale che non avrebbe adottato in assenza di tale pratica. Quando tali caratteristiche ricorrono cumulativamente, la pratica è considerata ingannevole e, pertanto, deve essere vietata.

La condotta omissiva, poi, per essere considerata ingannevole, deve avere ad oggetto “informazioni rilevanti di cui il consumatore medio ha bisogno” per prendere una decisione consapevole (art. 22). Al riguardo, va rimarcato che, in tutte le ipotesi in cui la pratica commerciale integri gli estremi di un “invito all'acquisto” (locuzione che comprende le comunicazioni commerciali) debbono considerarsi sempre e comunque “rilevanti” le informazioni relative alle “caratteristiche principali del prodotto” (art. 22, comma 4, Codice del consumo nonché art. 7, paragrafo 4, della direttiva europea). In assenza di tali informazioni, un invito all’acquisto si considera quindi ingannevole (cfr., per tutte, CGUE, sentenza del 12 maggio 2011, Ving Sverige, C-122/10, EU:C:2011:299, punto 24).

Per quanto fini qui illustrato, il punto di riferimento soggettivo è dunque quello del consumatore medio normalmente informato e ragionevolmente attento e avveduto, tenendo conto di fattori sociali, culturali e linguistici (cfr. CGUE, sentenza del 12 maggio 2011, C-122/10, punto 22).

Come risulta dal “considerando 18” della direttiva 2005/29, la nozione di “consumatore medio” non è una nozione statistica e che, per determinare la reazione tipica di tale consumatore in una determinata situazione, gli organi giurisdizionali e le autorità nazionali devono esercitare la loro facoltà di giudizio.

Deve pure specificarsi che, ai sensi dell’art. 20, comma 3, del Codice del consumo, “le pratiche commerciali che, pur raggiungendo gruppi più ampi di consumatori, sono idonee a falsare in misura apprezzabile il comportamento economico solo di un gruppo di consumatori chiaramente individuabile, particolarmente vulnerabili alla pratica o al prodotto cui essa si riferisce a motivo della loro infermità mentale o fisica, della loro età o ingenuità, in un modo che il professionista poteva ragionevolmente prevedere, sono valutate nell'ottica del membro medio di tale gruppo”” (Cons. Stato, Sez. VI, 10 aprile 2020, n. 2371)

Secondo le coordinate interpretative sopra tracciate, allorquando una pratica commerciale utilizzata da un imprenditore costituisce, nel suo insieme e in ragione delle singole modalità di sviluppo, il presupposto idoneo ad ingannare in qualsiasi modo le scelte del consumatore, ovvero a fuorviarle inquinando la sua libera scelta, essa va ricondotta nella categoria degli atti (od omissioni) contrari alla “diligenza professionale”, oltre che atti “a falsare il comportamento economico del consumatore” e per ciò stesso essa si proietta nell'orbita di tutela del Codice del consumo.

L’onere di completezza e chiarezza informativa previsto dalla normativa a tutela dei consumatori richiede che ogni messaggio rappresenti i caratteri essenziali di quanto mira a reclamizzare e sanziona la loro omissione, a fronte della enfatizzazione di taluni elementi, qualora ciò renda non chiaramente percepibile il reale contenuto ed i termini dell’offerta o del prodotto, così condizionando l’utente nell’assunzione di comportamenti economici che altrimenti non avrebbe adottato, secondo una valutazione ex ante, che prescinde sia dall’idoneità della condotta ingannevole rispetto alle effettive competenze dei soggetti che sono specificamente venuti in contatto con l’operatore, sia dal concreto danno ad essi procurato (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I, 10 gennaio 2017, n. 312).

La scorrettezza della pratica commerciale, in ordine alla reale portata del prodotto, non può ritenersi sanata dalla possibilità per il consumatore di ottenere, anche in un momento immediatamente successivo, ulteriori dettagli informativi, laddove il messaggio promozionale, attraverso il suo contenuto non trasparente, determinato dalle modalità di presentazione del prodotto, risulta già idoneo ad agganciare il consumatore al primo contatto (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I, 3 febbraio 2020, n. 1418).

In materia di pubblicità ingannevole, la giurisprudenza ha sempre evidenziato la rilevanza primaria del messaggio che “prende l’attenzione” al primo contatto, che i relativi claims pubblicitari devono sempre essere connotati da tutti gli elementi essenziali per un corretto e obiettivo discernimento (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I, 12 giugno 2015, n. 8253) e che la decettività del messaggio promozionale può anche riguardare singoli aspetti dello stesso e le specifiche modalità di presentazione del prodotto al fine di “agganciare” l’immediata attenzione del consumatore, senza che possa rilevare in senso contrario la circostanza per la quale, in altri e successivi momenti, lo stesso consumatore possa approfondire la modalità di fruizione del prodotto stesso e le sue effettive qualità in relazione a quanto enfatizzato al primo contatto con evidenza grafica primaria (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I, 30 ottobre 2017, n. 10834).

E’ infatti riconducibile al claim principale l’effetto di “aggancio” del consumatore, il quale, allettato dall’offerta in esso contenuta, massimamente visibile, corre il rischio di omettere l’integrale lettura delle parti meno evidenziate del messaggio pubblicitario recanti la completa descrizione del prodotto e dei suoi effetti di assunzione, i quali vengono così resi disponibili e forse appresi in un momento successivo a quello in cui il consumatore deve, secondo il paradigma individuato dagli articoli del Codice del Consumo posti a presidio della libertà di scelta del medesimo, disporre contestualmente, e con identica evidenza grafica, di tutte le informazioni utili ad assumere una consapevole decisione di natura commerciale (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I, 31 gennaio 2018, n. 1158).

La giurisprudenza amministrativa è granitica nel ritenere che la completezza e la veridicità di un messaggio promozionale vanno verificate nell’ambito dello stesso contesto di comunicazione commerciale e non già sulla base di ulteriori informazioni che l'operatore commerciale rende disponibili solo a effetto promozionale già avvenuto (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I, 8 febbraio 2018, n. 1523).

4.3. Tanto chiarito, non possono avere rilevanza scriminante le considerazioni della ricorrente in ordine alla esiguità delle segnalazioni in relazione all’alto numero di contratti sottoscritti, in quanto, sul punto e sulla necessità di indagine per l’AGCM in ordine alla effettiva incisione della condotta poi sanzionata, è sufficiente richiamare il costante orientamento giurisprudenziale secondo cui “Nell'assetto di interessi disciplinato dal D.Lgs. n. 206 del 2005, le norme a tutela del consumo delineano una fattispecie «di pericolo», essendo preordinate a prevenire le possibili distorsioni delle iniziative commerciali nella fase pubblicitaria, prodromica a quella negoziale, sicché non è richiesto all'Autorità di dare contezza del maturarsi di un pregiudizio economico per i consumatori, essendo sufficiente la potenziale lesione della loro libera determinazione” (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I, 19 settembre 2019, n. 11097; id. 6 febbraio 2017, n. 1877).

L’ingannevolezza del messaggio e la consequenziale scorrettezza della pratica sotto i profili dedotti risultano, pertanto, puntualmente analizzate nel Provvedimento impugnato e motivate in modo esaustivo e persuasivo, dovendosi, pertanto, rilevare l’insussistenza dei dedotti difetto di motivazione e di istruttoria.

5. Con il sesto motivo la ricorrente contesta le valutazioni dell’Autorità in ordine alla ritenuta gravità della violazione e alla relativa durata, sia riproponendo le argomentazioni, già risultate infondate, circa il travisamento dei fatti e l’erroneità della ricostruzione operata dall’Autorità, sia contestando la durata della ritenuta violazione che sarebbe, a dire della ricorrente, contraddittoria, in quanto le ascriverebbe la violazione di norme entrate in vigore solo successivamente.

Tale censura è infondata.

E’ sufficiente osservare che, sebbene nel Provvedimento si riferisca che le prime evidenze di condotta ingannevole (brochure ad uso interno) risalgono al 1993, si precisa tuttavia che “ai fini dell'applicazione della disciplina in materia di pratiche commerciali scorrette stabilita nel Codice del Consumo, occorre tenere conto che questa è stata introdotta nel nostro ordinamento con il Decreto Legislativo n. 146 del 2 agosto 2007, in recepimento della Direttiva 2005/29/CE”. Quindi è evidente che l’Autorità ha inteso sanzionare la descritta condotta soltanto a far data dal momento in cui essa è stata espressamente qualificata come scorretta e, perciò, vietata dal Codice del Consumo.

Infatti l’Autorità ha chiarito che “Nonostante ciò, dalle risultanze istruttorie risulta che i professionisti non hanno apportato sostanziali modifiche alla modulistica in esame, né alla comunicazione diffusa sul sito internet, sicché la pratica illecita in esame è da ritenersi posta in essere da Domina Vacanze S.p.A. quanto meno dal periodo successivo all'entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 146/2007, avvenuta il 21 settembre del 2007 e protratta fino ad oggi”.

6. Con il settimo e ultimo motivo la ricorrente, dopo aver genericamente censurato la quantificazione della sanzione in relazione alla gravità e alla durata che, in considerazione delle censure svolte nel motivo precedente, sarebbero, a suo dire, incerte, rileva un errore di calcolo in cui sarebbe incorsa l’Autorità, dal momento che, utilizzando gli indicatori ivi presi in considerazione, l’importo finale della sanzione dovrebbe essere di € 128.700,00 e non di € 160.000,00 come stabilito dall’Autorità.

In ogni caso sostiene che la sanzione irrogata sarebbe illegittima, iniqua e sproporzionata.

Le censure che coinvolgono i criteri di calcolo della sanzione sono infondate per le ragioni esposte al punto che precede, né la somma irrogata, salvo quanto si dirà nel prosieguo, importa in astratto una violazione del principio di ragionevolezza e proporzionalità, alla luce del consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, ai fini di una efficace funzione deterrente, la sanzione deve essere parametrata al fatturato realizzato dall’impresa (così, ex multis, TAR Lazio, Roma, Sez. I, 3 febbraio 2020, n. 1418).

Inoltre, come innanzi rilevato, “Nell'assetto di interessi disciplinato dal D.Lgs. n. 206 del 2005, le norme a tutela del consumo delineano una fattispecie «di pericolo», essendo preordinate a prevenire le possibili distorsioni delle iniziative commerciali nella fase pubblicitaria, prodromica a quella negoziale, sicché non è richiesto all'Autorità di dare contezza del maturarsi di un pregiudizio economico per i consumatori, essendo sufficiente la potenziale lesione della loro libera determinazione” (TAR Lazio, Roma, Sez. I, 6 febbraio 2017, n. 1877 cit.).

I criteri utilizzati per la quantificazione della sanzione appaiono quindi corretti.

E’, invece, fondato il rilievo che concerne l’errore di calcolo in cui è incorsa l’Autorità, come già accertato in sede cautelare, laddove il Provvedimento è stato sospeso limitatamente alla parte in cui la sanzione eccede l’importo di € 128.700,00, come risultante dal corretto calcolo algebrico della sanzione base (€ 130.000,00), ridotta del 10% (117.000,00) e poi maggiorata del 10%.

La ricorrente, infatti, fa rilevare che l’Autorità ha determinato l’importo base della sanzione in € 130.000,00, somma alla quale, in considerazione delle perdite riportate dalla ricorrente nell’anno di riferimento (2017), ha applicato una diminuzione del 10%: in tal modo la sanzione diverrebbe di € 117.000,00. L’Autorità poi ha applicato un incremento nella misura del 10% dell’importo base così determinato: dunque su € 117.00,00 va applicato l’incremento del 10%, giungendo a € 128.700,00 e non già a € 160.000,00.

Nella memoria conclusiva, depositata il 9 marzo 2020, la difesa erariale ha sostanzialmente ammesso il rilevato errore materiale pur ascrivendolo all’omessa motivazione del maggior importo, che sarebbe stato volto a valorizzare (quantificandolo) il profilo della durata dell’infrazione.

Conclusivamente il settimo motivo deve essere in parte accolto e, per l’effetto, l’importo della sanzione deve essere definitivamente rideterminato in € 128.700,00.

7. Le spese del giudizio, in considerazione dell’accoglimento parziale e limitato al mero errore di calcolo su cui tale accoglimento si fonda, possono essere compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, Roma, Sezione Prima, definitivamente pronunciando sul ricorso in epigrafe, lo accoglie in parte qua, ossia limitatamente all’importo della sanzione, rideterminata come da motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 20 maggio 2020, in collegamento da remoto in videoconferenza, secondo quanto disposto dall’art. 84, comma 6, D.L. 17 marzo 2020, n. 18, convertito in L. 27/2020, con l'intervento dei magistrati:

Antonino Savo Amodio, Presidente

Laura Marzano, Consigliere, Estensore

Francesca Petrucciani, Consigliere

IL SEGRETARIO